Verkaufsfläche: Definition, Kennziffern, Urteile

Die Verkaufsfläche ist die Fläche der Verkaufsstätte, welche dem Verkauf dient, einschließlich der Gänge, Treppen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände und Schaufenster sowie der Freiflächen. Die Verkaufsfläche der Verkaufsstätte ist ein Teil der Geschäftsfläche. Die Verkaufsfläche ist seit 2005 nicht mehr auf den Teil der Fläche begrenzt, auf dem regelmäßig der Verkauf geschieht.

Verkaufsfläche: Definition (seit 2005)

Im Jahr 2005 erfuhr die Definition der Verkaufsfläche eine entscheidende Veränderung. In der Zeit bis 2005 zählten zur Verkaufsfläche

• Alle Flächen, auf denen eine Warenpräsentation erfolgte.
• Alle Flächen, auf denen Kunden Zugang hatten.

Damals wurden folgende Flächen der Verkaufsfläche nicht zugeschlagen:

• Alle Flächen, die sich hinter den Kassen allokierten.
• Alle Flächen, welche beispielsweise Einkaufswägen aufnahmen.
• Schaufenster.

Das Urteil vom 24.11.2005 – des Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) Aktenzeichen 4 C 10.04 schlug nun gerade die letzteren Flächen der Verkaufsfläche zu. Die Frage war damals zu klären, da die Verkaufsfläche darüber entscheidet, ob eine Verkaufsstätte an einem bestimmten Ort errichtet werden darf oder nicht. Geschäfte der wohnungsnahen Versorgung dürfen mit ihrer Verkaufsfläche den Wert von 700 Quadratmetern nicht überschreiten.

Verkaufsfläche in Wohngebieten

In Wohngebieten sind Verkaufsflächen in aller Regel nicht zulässig. Dies liegt daran, dass für Wohngebiete die vorwiegende Nutzung eben das Wohnen ist. (§ 4 Baunutzungsverordnung) Ausnahmen existieren auch hier für ausgewählte Betriebe.

• Hotelbetriebe
• Schank- und Speisewirtschaften
• Tankstellen
• Einrichtungen mit kirchlichem oder sozialem Zweck
• Gartenbaubetriebe
• Verwaltung

Für Verkaufsstätten wie Supermärkte gibt es Vorgaben hinsichtlich der Größe der Verkaufsfläche, die nicht überschritten werden dürfen.

Verkaufsfläche in Sondergebieten

Für Einzelhandelsbetriebe sind Sondergebiete als Standorte vorgesehen. Sondergebiete können einer Vielzahl von Betrieben und Einrichtungen als Standort dienen, wie es im § 11 Baunutzungsverordnung festgelegt ist.

• Hochschulen,
• Klinken,
• Häfen,
• Messegelände,
• großflächige Handelsbetriebe,
• Einkaufszentren

Verkaufsfläche in Kerngebieten

Kerngebiete dienen der Ansiedlung von Institutionen der Wirtschaft, der Kultur und Verwaltungen. Hierzu zählen insbesondere Handelsbetriebe. Dies legt § 7 Baunutzungsverordnung fest. In diese Rubrik fallen eine ganze Reihe von Einrichtungen.

• Bürogebäude,
• Einzelhandelsbetriebe,
• Vergnügungsstätten,
• Tankstellen,
• kirchliche und kulturelle Einrichtungen

Kennzahlen zur Verkaufsfläche

Bei der betriebswirtschaftlichen Betrachtung von Verkaufsstätten wird oft eine Leistungsgröße in Relation zur Verkaufsfläche betrachtet. Eine andere Bezugsgröße ist die Zahl der Mitarbeiter in der Verkaufsstätte.

Flächenproduktivität

Die Flächenproduktivität ist eine spezelle Kennzahl des Einzelhandels. Sie errechnet den jährlichen Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche. Dabei fließt der Bruttoumsatz incl. Mehrwertsteuer in die Berechnung ein. Die Flächenproduktivität wird für das gesamte Geschäft ermittelt, aber auch für einzelne Sortimentsbereiche wie Food / Non-Food oder spezifischer Fleisch / Süßwaren / Frischwaren. Die Ermittlung erfolgt über die Zuordnung der getätigten Umsätze zu Warengruppen über die Kassensysteme. Je nach Branche können die Kennzahlen variieren. Apotheken oder Juweliere haben eine deutlich höhere Flächenproduktivität als Supermärkte. Auch die Betriebstypen führen zu unterschiedlichen Kennzahlen.

Umsatz pro Quadratmeter

Die Kennzahl Umsatz pro Quadratmeter dient der Umsatzeinschätzung. Bei dieser Kennzahl wird der erzielte Umsatz der Verkaufsfläche gegenübergestellt. Die Flächenzahl der Verkaufsfläche enthält nicht die nicht dem Verkauf dienenden Nebenflächen wie beispielsweise

• Lager,
• Büro,
• Pausenraum,
• Toiletten.

Die Kennzahl Umsatz pro Quadratmeter dient – wie bereits weiter oben angedeutet – nicht der Erfolgskontrolle, sondern mehr der Einschätzung des erzielbaren Jahresumsatzes bei Neueröffnungen von Filialen. Mit dieser Kennzahl wird jedoch kein Filialvergleich angestellt, da die Zahl sehr leicht nach unten wie nach oben schwanken kann, wenn etwa Preisreduzierungen angesetzt oder zurückgenommen werden. Für einen Leistungsvergleich (Basis „Verkaufsflächeneffizienz“) zwischen Filialen wäre eher eine andere Kennziffer zu bilden, wie etwa eine Größe EBIT pro Quadratmeter.

Deckungsbeitragskennziffer Verkaufsflächeneffizienz

Die Verkaufsflächeneffizienz betrachtet den in einer Verkaufsstätte erwirtschafteten Deckungsbeitrag. Dieser wird der Verkaufsfläche gegenübergestellt. Vom Deckungsbeitrag werden dabei mehrere Kennzahlen abgeleitet:

• Verkaufsflächeneffizienz: Deckungsbeitrag pro Verkaufsfläche
• Raumeffizienz: Deckungsbeitrag pro Gesamtfläche
• Personaleffizienz: Deckungsbeitrag pro Anzahl der Beschäftigten
• Lagerkapitaleffizienz: Deckungsbeitrag pro Kapitaleinsatz im Lager
• Kapitalrentabilität: Deckungsbeitrag pro Kapitaleinsatz

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Klar definierte Verkaufsfläche: Die Vorteile für Einzelhandel und Kunden

Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinen Entscheidungen vom 24.11.2005 deutlich gemacht, was zur Verkaufsfläche zählt und was nicht. Die Verkaufsfläche umfasst den Bereich, auf dem Verkäufe abgewickelt werden und auf den Kunden zu diesem Zweck zugreifen dürfen.

Alle Bereiche, die dem Verkauf dienen, gehören zur Verkaufsfläche. Dazu zählen die eigentliche Verkaufsfläche, der Kassenvorraum mit „Pack- und Entsorgungszone“ sowie der Windfang. In einem Selbstbedienungsladen gehören auch die Bereiche zur Verkaufsfläche, die aus betrieblichen oder hygienischen Gründen für Kunden nicht zugänglich sind, in denen jedoch die Ware sichtbar ausgestellt ist (wie beispielsweise Käse-, Fleisch- und Wursttheken). In diesen Bereichen wird die Ware vom Personal zerkleinert, abgewogen und verpackt. Bei einem herkömmlichen Bedienungsladen wären diese Bereiche ebenfalls zur Verkaufsfläche zu zählen.

Hingegen gehören die Flächen, auf denen handwerkliche oder sonstige Vorbereitungen wie Portionierung stattfinden und die für den Kunden nicht sichtbar sind, nicht zur Verkaufsfläche. Ebenso zählen reine Lagerflächen nicht zur Verkaufsfläche. Die Abstellflächen für Einkaufswagen auf den Parkplätzen gehören ebenfalls nicht dazu.

Basierend auf dieser Definition könnte man auch Pfandräume als Verkaufsfläche betrachten, sofern Kunden sie betreten können, um Leergut zurückzugeben. Allerdings spricht dagegen, dass durch die Rückgabe von Pfandflaschen kein Verkauf stattfindet oder vorbereitet wird. Stattdessen erfüllen Einzelhandelsbetriebe und Kunden lediglich ihre (unbeliebten) Verpflichtungen aus der Verpackungsverordnung.

Klarheit bei der Gestaltung der Verkaufsfläche

Eine klare Definition der Verkaufsfläche bietet Einzelhändlern Orientierung bei der Gestaltung ihrer Geschäfte. Sie wissen genau, welche Bereiche für den Verkauf zugänglich sein müssen und welche nicht. Dadurch können sie die Fläche effizient nutzen und ein optimales Einkaufserlebnis für ihre Kunden schaffen.

Verbesserte Kundenführung und Orientierung

Dank der klaren Definition wissen Kunden genau, welche Bereiche sie betreten dürfen, um Produkte auszuwählen und zu kaufen. Dies führt zu einer verbesserten Kundenführung und Orientierung im Geschäft. Kunden können sich leichter zurechtfinden und ihre Einkäufe effizient erledigen, ohne auf für sie nicht zugängliche Bereiche zu stoßen.

Hygiene und Lebensmittelsicherheit

Besonders im Lebensmittelhandel spielt Hygiene eine entscheidende Rolle. Mit einer klaren Definition der Verkaufsfläche können Einzelhändler sicherstellen, dass die sichtbaren Bereiche, in denen Lebensmittel ausgestellt sind, strengen Hygiene- und Lebensmittelsicherheitsstandards entsprechen. Kunden können sich darauf verlassen, dass die Ware in einem sauberen und hygienischen Umfeld präsentiert wird.

Effektive Flächennutzung

Eine präzise Definition der Verkaufsfläche ermöglicht es Einzelhändlern, ihre Ressourcen effektiv zu nutzen. Sie können den verkaufsfördernden Raum maximieren, indem sie Lagerbereiche und andere nicht zur Verkaufsfläche gehörende Bereiche optimieren. Dadurch steigern sie ihre Effizienz und rentabilität.

Rechtliche Klarheit und Vermeidung von Streitigkeiten

Mit einer klaren Definition der Verkaufsfläche wird auch rechtliche Klarheit geschaffen. Einzelhändler können sicherstellen, dass sie den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und unnötige Streitigkeiten und rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden. Kunden haben ebenfalls klare Erwartungen, welche Bereiche sie betreten dürfen, und können diesbezüglich Missverständnisse vermeiden.

Eine klare Definition der Verkaufsfläche bietet sowohl Einzelhändlern als auch Kunden zahlreiche Vorteile. Sie ermöglicht eine effiziente Nutzung der Fläche, verbesserte Kundenführung und Orientierung, erhöhte Hygienestandards, optimierte Ressourcennutzung und rechtliche Klarheit. Durch diese Vorteile können Einzelhändler ihr Geschäft erfolgreicher betreiben und Kunden ein angenehmeres Einkaufserlebnis bieten.

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Die Bedeutung der „Mall“ in großen Einzelhandelsbetrieben

Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 5.000 m² oder mehr stehen vor der Frage, ob die „Mall“ in die Verkaufsfläche einbezogen werden sollte. Die „Mall“ bezieht sich auf den Bereich zwischen der Kassenzone des SB-Warenhauses und den Läden der „Konzessionäre“ wie dem Backshop, dem Fleischer, Anbietern südländischer Lebensmittel, Schlüsseldiensten, Schustern, Reinigungen und vielem mehr. In der Regel erstreckt sich die „Mall“ über eine Länge von etwa 40 m und eine Breite von 10 bis 20 m, was einer Fläche von 400 bis 800 m² entspricht.

Die „Mall“ erfüllt jedoch auch einen wichtigen Zweck im Brandschutz, da sie als Hauptfluchtweg aus dem Gebäude dient. Daher ergibt sich die Breite des Ganges. Dieser Fluchtweg muss frei von jeglichen Gegenständen gehalten werden, was bedeutet, dass das Aufstellen von Werbeständern oder Aktionsständen für den Verkauf von Mobiltelefonen, Schmuck oder Würstchen nicht erlaubt ist. Diese Flächen stehen somit nicht für den Verkauf oder die Steigerung der Attraktivität des Einzelhandelsbetriebs zur Verfügung.

Es gibt jedoch wichtige Vorteile, die mit der Einbeziehung der „Mall“ in die Verkaufsfläche einhergehen:

1. Erhöhte Gesamtverkaufsfläche: Durch die Einbeziehung der „Mall“ wird die Gesamtverkaufsfläche des Einzelhandelsbetriebs erweitert. Dies bietet die Möglichkeit, ein breiteres Sortiment anzubieten und mehr Produkte oder Dienstleistungen bereitzustellen. Kunden haben somit eine größere Auswahl und ein umfangreicheres Einkaufserlebnis.
2. Attraktive Gestaltungsmöglichkeiten: Die „Mall“ kann als zusätzlicher Raum genutzt werden, um das Einkaufserlebnis ansprechender zu gestalten. Durch eine sorgfältige Planung und attraktive Gestaltungselemente wie bequeme Sitzgelegenheiten, ansprechende Beleuchtung und ästhetische Dekorationen kann eine angenehme Atmosphäre geschaffen werden, die Kunden zum Verweilen und Erkunden des Einzelhandelsbetriebs einlädt.
3. Steigerung der Kundenbindung: Eine gut gestaltete „Mall“ kann dazu beitragen, die Kundenbindung zu stärken. Indem verschiedene Konzessionäre und Dienstleistungsanbieter in der „Mall“ präsent sind, wird eine Vielfalt an Angeboten geschaffen, die Kunden anlockt und zum wiederholten Besuch des Einzelhandelsbetriebs anregt.
4. Verbesserte Kundenführung: Die Einbeziehung der „Mall“ in die Verkaufsfläche ermöglicht eine bessere Kundenführung und Orientierung im Geschäft. Kunden können den Gang zwischen den Läden der Konzessionäre nutzen, um sich leichter im Einzelhandelsbetrieb zurechtzufinden und gezielt ihre gewünschten Produkte zu finden.

Insgesamt bieten die Einbeziehung der „Mall“ in die Verkaufsfläche eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs zahlreiche Vorteile. Sie erhöht die Gesamtverkaufsfläche, ermöglicht attraktive Gestaltungsmöglichkeiten, steigert die Kundenbindung und verbessert die Kundenführung. Durch eine kluge Nutzung dieses Bereichs kann ein Einzelhandelsbetrieb seine Attraktivität steigern und ein angenehmes Einkaufserlebnis für die Kunden schaffen.